固定資産税(家屋)の評価

1 課税対象となる家屋の条件

 固定資産税・都市計画税の課税対象となる家屋とは、次の3つの条件を満たす建物です。

  1. 基礎などで土地に定着していること。
  2. 屋根及び周壁又はこれに類するもの(外壁)で外気から遮断された空間を持っていること。
  3. 住居・事務所・店舗等、その目的とする用途に使用可能であること。

2 家屋の評価のしくみ

2-1 新築家屋の評価

 固定資産税における家屋の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準として評価する方法をとっています。
 この評価方法は、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)を求め、これに時の経過による損耗(経年減点補正率)を考慮し、その家屋の評価額を算出しようとするものです。したがって、実際に支払った建築価格・購入価格とは異なります。 

 評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

再建築価格…評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要となる建築費です。
経年減点補正率…家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。

家屋調査についてはこちら(PDF:30.8KB)

家屋を新築したのですが、家屋の評価額はどのようにして決定されるのですか(PDF:17.4KB)

登記していない家屋にも固定資産税がかかりますか(PDF:10.8KB)

2-2 新築家屋以外の家屋(在来分家屋)の評価

 新築以外の家屋(在来分家屋)については、基準年度(3年ごと)に評価替えが行われます。
 評価額は、新築家屋の評価と同様の算式により求めますが、再建築価格は、固定資産評価基準が定める再建築費評点補正率により、建築物価の変動分を考慮します。
 ただし、算出された評価額が前年度の価格を超える場合には、決定価額は引き上げられることなく、原則として前年度の価額に据え置かれます。
 なお、増改築又は損壊等がある家屋については、これらを考慮して再評価されます。

 在来分家屋の再建築価格は、次の式によって求められます。

   再建築価格 = 基準年度の前年度の再建築価格 × 再建築費評点補正率

   再建築費評点補正率(平成30年基準年度)…木造家屋:1.05、非木造家屋:1.06

3 家屋に対する税額の特例措置

3-1 新築住宅に対する固定資産税の減額措置

 新築の住宅については、固定資産税は平成32年3月31日までの新築分が減額の対象となります。

1.適用対象要件

専用住宅、併用住宅(居住部分の割合が2分の1以上)

床面積
  • 専用住宅
    50m2以上280m2以下(一戸建て以外の貸家住宅は40m2以上280m2以下)
  • 併用住宅
    居住部分の床面積が50m2以上280m2以下

注釈:m2=平方メートル。以下同じ。

 マンションなどの区分所有家屋の床面積は「専有部分の床面積+持分で按分した共用部分(廊下や階段室等)の床面積」で判定します。また、賃貸マンションなどについても独立的に区画された部分ごとに区分所有家屋に準じた方法で判定します。

2.減額される範囲

 減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分(居住部分)だけであり、併用住宅における店舗部分・事務所部分などは減額対象となりません。
 また、減額されるのは床面積が120m2分に相当する部分が対象になります。

延床面積 120m2以下

  • 減額範囲
    すべての部分
  • 減額率
    2分の1

延床面積 120m2を超え280m2以下

  • 減額範囲
    120m2に相当する部分
  • 減額率
    2分の1(120m2を超える部分は減額されません)

3.減額される期間

家屋の種類 一般の住宅

  •  軽減期間
    新築後3年度分

家屋の種類 3階建以上の中高層耐火住宅

  • 軽減期間
    新築後5年度分

4.減額を受けるための手続き

 住宅の完成後に実施する家屋調査時に、調査にお伺いする職員が「新築住宅に対する固定資産税減額申告書」をお渡ししますので、住宅が完成した翌年の1月31日までに、課税課資産税家屋係へ提出してください。

新築住宅に対する固定資産税減額申告書(PDF:51.2KB)

3-2 長期優良住宅に対する固定資産税の減額措置

 平成21年6月4日以降に長期優良住宅の認定を受け新築された次の住宅は、固定資産税が一定期間減額されます。
 この減額措置は、新築住宅に対する減額措置に代えて適用されます。

1.対象家屋

 次の要件をすべて満たすもの。

  1. 「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に規定する長期優良住宅の認定を受け、平成21年6月4日から令和2年3月31日までの間に新築された住宅であること。
  2. 居住の用に供する部分の床面積が、家屋の床面積の2分の1以上のものであること。
  3. 住宅の床面積が50m2(1戸建て以外の貸家住宅は1戸の床面積が40m2)以上280m2であること。

2.減額の内容

 当該住宅に係る固定資産税額の2分の1が減額されます。
 減額の適用は、1戸当たり120m2(居住用部分に限る)までとなります。

3.減額される期間

家屋の種類 一般の住宅

  • 軽減期間
    新築後5年度分

家屋の種類 3階建以上の中高層耐火住宅

  • 軽減期間
    新築後7年度分

 4.減額を受けるための手続き

 減額の措置を受けるためには、次の書類を添えて、住宅が完成した翌年の1月31日までに課税課へ申告していただく必要があります。なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは課税課資産税家屋係へお問い合わせください。

提出書類

  1. 認定長期優良住宅に対する固定資産税減額申告書
  2. 長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則第6条、第9条又は第13条に規定する長期優良住宅認定通知書の写し

認定長期優良住宅に対する固定資産税減額申告書(PDF:54.1KB)

長期優良住宅建築等計画の認定

3-3 住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額措置

 平成18年1月1日以降に耐震改修工事を実施した次の住宅は、固定資産税が一定期間減額されます。
 他の減額措置と同時には適用できません。

1.対象家屋

 次の要件をすべて満たすもの。

  1. 昭和57年1月1日以前に建築された住宅
  2. 平成18年1月1日から令和2年3月31日までの間に完了する建築基準法に基づく現行の耐震基準に適合した改修工事
  3. 1戸当たりの工事費が50万円を超えるもの

2.減額内容

 改修工事をした住宅に係る固定資産税額の2分の1が減額されます。
 減額の適用は、1戸当たり120m2(居住用部分に限る)までとなります。

3.減額される期間

 改修工事が完了した年の翌年度分に限ります。ただし、通行障害既存耐震不適格建築物に該当するものは、2年度分となります。

4.減額を受けるための手続き

 減額の措置を受けるためには、次の書類を添えて、改修後3か月以内に課税課へ申告していただく必要があります。
  なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは課税課資産税家屋係へお問い合わせください。

提出書類

  1. 住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額申告書
  2. 固定資産税減額証明書(耐震改修工事を設計した建築士などから発行されます)
  3. 耐震改修工事に係る明細書の写し
  4. 耐震改修工事に係る領収書の写し

住宅耐震改修に伴う固定資産税減額申告書(PDF:44.7KB)

3-4 住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置

 平成19年4月1日以降にバリアフリー改修工事を実施した次の要件を満たす住宅は、翌年度分の固定資産税が減額されます。
 住宅耐震改修に伴う減額措置と同時には適用できません。

1.対象家屋

 次の要件をすべて満たすもの。(区分所有家屋の場合は、改修工事を行った当該専有部分単位で、次のすべての要件を満たすもの)

ア 新築された日から10年以上を経過した住宅

イ 平成28年4月1日から令和2年3月31日までの間に完了する次のいずれかの改修工事が行われたもの

  1. 廊下又は出入り口の拡幅
  2. 階段の勾配の緩和
  3. 浴室の改良
  4. 便所の改良         
  5. 手すりの取り付け
  6. 床の段差の解消
  7. 出入り口の戸の改良
  8. 床表面の滑り止め化

ウ 改修工事について、補助金等を除く自己負担額が50万円以上であること

エ 次のいずれかの方が居住していること

  1. 改修工事が行われた年の翌年の1月1日における年齢が65歳以上の方
  2. 介護保険法による要介護認定又は要支援認定を受けている方
  3. 障害のある方

オ 併用住宅(事務所・店舗など事業部分が一部にある住宅)の場合、居住する部分の床面積(貸家部分を含む)が、当該家屋全体の床面積の2分の1以上であること

2.減額内容

 改修工事を行った当該家屋のうち、居住する部分(貸家部分を除く)に相当する固定資産税額の3分の1が減額されます。
 減額の適用は、1戸当たり100m2までとなります。

3.減額される期間

 改修工事が完了した年の翌年度分に限ります。

4.減額を受けるための手続き

 減額の措置を受けるためには、次の書類を添えて、改修後3ヶ月以内に課税課へ申告していただく必要があります。
 なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは課税課資産税家屋係へお問い合わせください。

提出書類

  1. 住宅バリアフリー改修工事に伴う固定資産税減額申告書
  2. 改修部分に居住する方の区分に応じ、それぞれ次に記載する書類
    65歳以上の方…その方の住民票の写し
    要介護又は要支援認定者…介護保険法による被保険者証の写し
    障害のある方…身体障害者手帳、療育手帳等の写し
  3. 改修工事に係る明細書(当該改修工事の内容及び費用が確認できるもの)、写真、領収証の写し(当該改修工事費用を支払ったことが確認できるもの)
  4. 補助金等の交付を受けている場合には、当該補助金等の交付決定通知書の写し
  5. 併用住宅の場合…居住する部分の床面積がわかる平面図
    居住する部分のうち貸家部分がある家屋の場合…居住する部分で貸家部分を除く床面積がわかる平面図

バリアフリー改修工事に伴う固定資産税減額申告書(PDF:56.1KB)

3-5 住宅の熱損失防止(省エネ)改修に伴う固定資産税の減額措置

 平成20年4月1日以降に断熱性を高める省エネ改修工事を実施した次の住宅は、翌年度分の固定資産税が減額されます。
 住宅耐震改修に伴う減額措置と同時には適用できません。

1.対象家屋

 次の要件をすべて満たすもの。(区分所有家屋の場合は、改修工事を行った当該専有部分単位で、次のすべての要件を満たすもの)

ア 平成20年1月1日以前に建築された住宅

イ 居住する部分(貸家部分を除く)において、平成20年4月1日から令和2年3月31日までの間に完了する次の(1)~(4)のうち(1)を含む工事を行い、各改修部位が施工後に新たに省エネ基準に適合することとなるもの

  1. 窓の断熱改修工事(二重サッシ化、複層ガラス化など)
  2. 天井等の断熱改修工事
  3. 壁の断熱改修工事
  4. 床等の断熱改修工事

ウ 当該改修工事費が50万円を超えるもの

エ 併用住宅(事務所・店舗など事業部分が一部にある住宅)の場合、居住する部分の床面積(貸家部分を含む)が、当該家屋全体の床面積の2分の1以上であること

2.減額内容

 改修工事を行った当該家屋のうち、居住する部分(貸家部分を除く)に相当する固定資産税額の3分の1が減額されます。
 減額の適用は、1戸当たり120m2までとなります。

3.減額される期間

  改修工事が完了した年の翌年度分に限ります。

4.減額を受けるための手続き

 減額の措置を受けるためには、次の書類を添えて、改修後3か月以内に課税課へ申告していただく必要があります。
 なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて詳しくは課税課資産税家屋係へお問い合わせください。

提出書類

  1. 熱損失防止改修工事に伴う固定資産税減額申告書
  2. 熱損失防止改修工事証明書(建築士、指定確認検査機関又は登録住宅性能評価機関及び住宅瑕疵担保責任保険法人から発行されます)
  3. 併用住宅の場合…居住する部分の床面積がわかる平面図
    居住する部分のうち貸家部分がある家屋の場合…居住する部分で貸家部分を除く床面積がわかる平面図

熱損失防止改修工事に伴う固定資産税減額申告書(PDF:48.4KB)

3-6 サービス付き高齢者向け住宅に対する固定資産税の減額措置

 次の一定の要件を満たすサービス付き高齢者向け住宅を新築した場合、固定資産税が一定期間減額されます。
 この減額措置は、新築住宅に対する減額措置に代えて適用されます。

1.対象家屋

 次の要件をすべて満たすもの。

ア サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けていること。

イ 貸家であること(賃貸借契約方式のもの)。

ウ 1戸あたり(共有部分含む)30m2以上210m2以下であること。

エ 10戸以上であること。

オ 主体構造部が耐火構造、準耐火構造であること又は総務省令で定める建築物であること。

カ 国又は地方公共団体から建築費補助を受けていること。

キ 平成27年4月1日から令和3年3月31日までの間に新築されたものであること。

2.減額される期間・内容

 当該住宅に係る固定資産税額の3分の2が5年間にわたり減額されます。

3.減額を受けるための手続き

 減額の措置を受けるためには、次の書類を添えて、住宅が完成した翌年の1月31日までに課税課へ申告していただく必要があります。
 なお、期限内に申告できない場合や、申告方法などについて、詳しくは課税課資産税家屋係へお問い合わせください。

提出書類

  1. サービス付き高齢者向け住宅に係る固定資産税減額適用申告書
  2. サービス付き高齢者向け住宅の登録申請書類の写し
  3. サービス付き高齢者向け住宅の登録通知書の写し
  4. 各階の平面図
  5. 住宅の構造が分かる書類(例:建築確認通知書及び確認申請書副本第4面の写し)
  6. 補助金交付決定通知書の写し

サービス付き高齢者向け住宅に係る固定資産税減額申告書(PDF:50.3KB)

4 こんなときはお届けを

4-1 家屋を取り壊したとき

 家屋を取り壊したときは、課税課資産税家屋係へご連絡ください。
 なお、登記されている家屋であれば、法務局にて滅失登記の手続きを併せてお願いいたします。

4-2 未登記家屋の所有者が変わったとき

 未登記家屋の所有者の変更については、「家屋補充課税台帳所有者変更届」に必要事項をご記入のうえ、課税課資産税家屋係までご提出ください。
 なお、登記されている家屋については、法務局で所有権移転登記をしてください。
 登記のある家屋の固定資産税は、1月1日現在の登記簿上の所有者に課されるため、所有権移転登記をしていただきませんと納税義務者は旧所有者のままとなります。

家屋補充課税台帳所有者変更届(PDF:28.6KB)

お問い合わせ先
総務部課税課資産税家屋係
〒367-8501
埼玉県本庄市本庄3丁目5番3号
電話:0495-25-1121
ファックス:0495-25-1191
メールフォームによるお問い合わせ

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